Objekt und Kostenstände
Die Objektseite hat die Reiter Überblick, Einheiten & Mieter, Zahlungen, Finanzierung, Konten & Verwaltung und Dokumente. Der Überblick zeigt Kacheln (Mieteinnahmen, Cashflow bzw. „Auf dein Konto“, nach Steuern, Restschuld), Kaufkosten, laufende Rechnung, steuerliche Wirkung, Eigenkapital und Kostenstände.
Stammdaten
Bezeichnung, Adresse, Status, Kaufvertrag, Nutzen und Lasten ab, Kaufpreis und Kaufnebenkosten, Wohnfläche, Zimmer, Baujahr, AfA-Satz und Bemessungsgrundlage (leer = Kaufpreis) sowie das Häkchen „Miete läuft über die SEV“ (siehe Miete über die SEV). „Weitere Stichwörter“ helfen beim Zuordnen von Dokumenten.
Kostenstände: was ab wann gilt
Hausgeld, SEV-Gebühr, Einzelposten und Ausschüttung ändern sich über die Jahre. Sie stehen deshalb nicht fest am Objekt, sondern in Kostenständen mit „Gültig ab Monat“ (Überblick → Kostenstände). Maßgeblich ist der jüngste Stand, der zum betrachteten Monat schon galt – rückwirkend erfasste Monate rechnen also mit den damaligen Beträgen, auch im Reiter „Zahlungen“.
| Feld | Bedeutung |
|---|---|
| Hausgeld an die WEG | Gesamtbetrag laut Wirtschaftsplan |
| davon umlagefähig | holt der Mieter über die Nebenkostenvorauszahlung zurück |
| davon Rücklage | Instandhaltungsrücklage – erst bei Verwendung durch die WEG steuerlich absetzbar |
| SEV-Gebühr | Sondereigentumsverwaltung, geht nicht an die WEG |
| Ausschüttung an dich | nur bei Miete über die SEV: was die SEV überweist |
| Sonstige Kosten | Summe weiterer laufender Kosten |
| Sonstige Einnahmen + Bezeichnung | z. B. Entschädigung des Verkäufers vor dem Übergang |
| Notiz | z. B. „Wirtschaftsplan 2026“ |
Ein neuer Stand übernimmt den bisherigen als Vorlage; meist ändert man nur ein, zwei Beträge und trägt den Monat ein, ab dem er gilt. Über „⋯“ werden die Einzelposten eines Standes gepflegt (Grundsteuer, Kontogebühren … mit Betrag je Monat oder Jahr).
Wie Nebenkosten in den Cashflow eingehen
Ist beim Mieter eine Nebenkostenvorauszahlung hinterlegt, rechnet der Cashflow mit Warmmiete gegen volles Hausgeld. Ist keine hinterlegt, wird nur der nicht umlagefähige Teil belastet – sonst wäre das Ergebnis künstlich negativ.
Vor dem Nutzen-Lasten-Übergang
Zwischen Kaufvertrag und Übergang gehören Miete und Bewirtschaftung noch dem Verkäufer, während beim Käufer schon Finanzierungskosten laufen:
- Nutzen und Lasten ab (Stammdaten) – vorher rechnet das Tool weder Miete noch Hausgeld. Fehlt das Datum, weist die Übersicht darauf hin.
- Bereitstellungszinsen am Darlehen (Betrag je Monat, von/bis) – reine Kosten ohne Tilgung, steuerlich sofort abziehbar; ab dem Beginn der Auszahlung greift die reguläre Rate.
- Sonstige Einnahmen im Kostenstand – etwa eine Entschädigung des Verkäufers für diese Zeit. In den Zahlungen ist sie vor dem Übergang das Soll („Verkäufer“).
Eigenkapital
Unter „Kauf & Steuer“ stehen die Eigenkapital-Einlagen (wofür, Betrag). Daraus rechnet der Eigenkapital-Rückfluss.