Einheiten und Mieter
Reiter Einheiten & Mieter auf der Objektseite.
Einheiten
Eine Einheit ist die Wohnung (oder ein Stellplatz): Bezeichnung, Wohnfläche, Zimmer, Stellplatz,
Miteigentumsanteil. Jede neue Einheit bekommt ihren Ordner unter 07_Mietverhaeltnisse/<Einheit>.
Mietverhältnisse
Je Einheit ein oder mehrere Mietverhältnisse (nacheinander):
| Feld | Hinweis |
|---|---|
| Mieter, Telefon, E-Mail | |
| Mietbeginn, Mietende, Status | |
| Kaltmiete | Ausgangswert; spätere Änderungen über Mietanpassungen |
| Nebenkostenvorauszahlung | entscheidet, wie das Hausgeld in den Cashflow eingeht |
| Stellplatzmiete | zählt zur Miete |
| Sollmiete | Zielmiete laut Kalkulation |
| Mietzuschuss Verkäufer | siehe unten |
| Zuschuss läuft über die SEV | nur bei Miete über die SEV, siehe unten |
| Kaution, Mietkonto, Kautionskonto | Konten aus „Konten & Verwaltung“ |
Löschen: Der Papierkorb neben „+ Mieterhöhung“ entfernt ein Mietverhältnis nach Rückfrage – gedacht etwa für doppelt angelegte Einträge. Ein beendetes Mietverhältnis bekommt dagegen ein Mietende und bleibt als Historie stehen.
Mietanpassungen
„+ Mieterhöhung“ legt eine Anpassung an:
| Feld | Hinweis |
|---|---|
| Wirksam ab | Datum |
| Status | Geplant, Angekündigt, Vertraglich vereinbart, Erfolgt |
| Neue Kaltmiete / neu je m² | |
| Neue Nebenkostenvorauszahlung | |
| Neuer Mietzuschuss | auch 0 €, um den Zuschuss zu beenden |
Anpassungen mit Status „Vertraglich vereinbart“ oder „Erfolgt“ wirken ab ihrem Datum automatisch – in allen Rechnungen und im Soll der Zahlungen. Leere Felder bleiben unverändert. Geplante Anpassungen erscheinen als Frist (Ankündigung drei Monate vorher) und fließen in die Variante „mit geplanten Mieterhöhungen“ des Eigenkapital-Rückflusses ein. Nach einer erfolgten Erhöhung meldet das Tool, wann die Sperrfrist (15 Monate, § 558 BGB) abläuft.
Die Kacheln am Mietverhältnis (Kaltmiete, Nebenkosten, Zuschuss bei der Sollmiete) zeigen den Stand nach den wirksamen Anpassungen, darunter „seit …, vorher …“. Die Werte im Formular „Bearbeiten“ sind dagegen der Ausgangsstand vor allen Anpassungen – dort nichts nachziehen, sonst rechnen frühere Monate mit der neuen Miete. Die Sollmiete ist die Zielmiete laut Kalkulation und ändert sich durch Anpassungen nicht.
Mietzuschuss des Verkäufers
Manche Verkäufer zahlen eine Zeit lang einen Zuschuss zur Miete. Er steht am Mietverhältnis („Mietzuschuss Verkäufer“), zählt zu den Mieteinnahmen und lässt sich über Mietanpassungen ändern oder beenden.
- Miete läuft nicht über die SEV: Der Zuschuss steckt in der erwarteten Miete.
- Miete läuft über die SEV: Der Verkäufer zahlt den Zuschuss meist direkt an dich. Er kommt dann zur Ausschüttung hinzu – im Soll der Zahlungen und bei „Auf dein Konto“ – und nicht in den rechnerischen Überschuss der SEV.
- Zuschuss läuft über die SEV (Häkchen): wenn er schon in der Ausschüttung steckt. Dann wird er nicht eigens erwartet.
Eingegangene Zuschüsse werden im Reiter Zahlungen gebucht.